楼市进入最血腥肉搏阶段

平湖秋色

　　今天参加中国房地产职业经理人联盟的活动，因为这几个月大部分时间都在广东，陈云峰、王哲、黄玺庆等好多朋友都好久没见。

　　所有人的话题都很集中，核心就是楼市冬天到底要多久才能过去，而关于房价这个老生常谈的话题，再也没有争议，用一句话就可以把大家探讨的话题说个透“现在不是要不要降，而是怎么降、要降多少”。

　　王哲说得好（都说笔者是房地产界空军一号，实际上王哲比我更早公开给楼市泼冷水），年底即将到来，银行贷款要还，欠政府的税收要交，工程款要结算，各种材料和服务供应商的款项也要结，开发商最难受的日子即将到来（补充一点，上市公司还要冲业绩，否则年报会一塌糊涂，明年的资金就没早着落）。说到底，正如笔者之前所说，年底资金链最的时候，开发商最现实的自救办法莫过于降价自救—问题是，降多少合适？怎么降？如何和老业主交代？

　　我想，作为北京房地产界最具有代表性的组织，中经联盟这群人都是一直在一线搏杀的管理层，他们的观点足以代表整个房地产市场的心态。

　　广州、深圳楼市已经可以用惨不忍睹来形容，北京、上海、天津降价潮却才刚刚拉开帷幕，但随着年关临近，时间已经不允许开发商再观望，楼市即将进入血腥肉搏阶段。

　　以北京为例，北京08年1月1日已经获得预售许可证的期房数量为69685套，而10月12号则变成112696套，新增未售期房住宅4.3万套，而前九个月成交期房住宅约为5.3万套，根据笔者统计，08年本应进入市场的期房住宅大约在16万套左右，也就是说，扣除今年已经进入市场的9.6万套住宅，北京年底前应该供应市场的期房住宅至少还有6万套，而预计四季度成交量不会超过2万套，17万套的供应量面对2万套的需求，在当前需求萎靡的市场形势下，除了大幅降价，还能有什么办法？

　　上海、天津情况也大体相识，而部分的二线城市，形势一样严峻。

　　许多开发商问笔者如何看待当前房地产形势，笔者总结：

　　第一，之前几年房价股价的暴涨根源在于流动性过剩，而现在的股市楼市暴跌，原因则在于流动性紧缺。从流动性过剩到流动性紧缺的过程，必然是虚拟财富蒸发的过程，结局一定是资产价格的暴跌（如果说，一个人买了股票或者房子之后什么事情不做，两年之内资产就几倍的增长，那么，请问，这个人并没有给社会创造财富，他所多出来的财富哪来的？如果不是一个人，而是一个庞大的人群，那么，这个社会没有人在创造财富，突然多处的财富从何而来？答案只有一个，那就是社会的真正财富兵没有变化，变化的只是货币的数字价值，或者说，增加的都是虚拟财富，关于这个问题，笔者之后会专门缀文分析）。

　　第二，房价何时到底？笔者认为应该是年底到09年一季度，因为这个时间将是中国房地产行业最困难的时候，随着央行银根逐渐放松，年关一过，09年第二季度开发商资金困难将会有所好转，降价的压力就变小（很遗憾，虽然许多人都希望降价，但是除非万不得已，没有一个开发商会愿意降价，哪怕你我是开发商也一样）。那么是不是房价之后就会反弹？有可能，但触底反弹的前提是必须触底，没有触底就不可能反弹，就像股市，从6000点跌到4000点会不会反弹？当然不会，因为底还没有到，所以3000点也没有反弹，只有跌破2000点才可能反弹（笔者认为中国股市大概底就在这里了）。所以，如果房价一次性降到位，需求可能就会回暖，如果降不到位，反弹就不可能。底在哪里？我想不同城市不太一样，但是基本上真实的房价应该是07年第一季度左右的房价，因为那个时候房地产泡沫还没有全面蔓延，所以大家看，如果房价降到那个时候的价格，大概就是楼市的底了。

　　第三，最后一个开发商最关心的问题，面对当前形势，如何解决销售和资金问题？那些泡沫比较大的城市，当然只有降价一条路，如何降？其实就是我今天回答开发商朋友们的三个字：“快、准、狠”，第一降就要抢在别人前面；第二要锁住准确的目标客户；三是一定要狠一点，学习万科好榜样（其实真正的榜样是恒大和远洋，论前两者，万科当然排第一，但是降价的决心嘛，嘿嘿，恒大和远洋还是比较有魄力的），一次降到位，降到让消费者觉得不买就错过机会了，自然就愿意掏腰包了，羞羞答答的来一个什么送装修、送物业费是没有用的，打个95折试试水，没反应；再92折，不行，再9折。。。哪个营销总监要这么建议，我看老板赶紧炒了算，有本事你扛着，抗不住就任命吧，决心大一点，魄力大一点，一次到位，反正有个万科垫背，谁也不会丢面子。

　　所以，想买房的朋友注意了，眼下还不是最好的时机，再等个把月，等肉搏战开始，大概就是抄底的好机会了，指望房价跌回几年前是不现实的，毕竟通货膨胀早抵消了不少的涨幅，底大概就是笔者之前所说的了，信不信只好由你自己。笔者最近在看房子，王哲也想换个房，好像中经联盟主席老陈也有意向，几个商量也可以来个团购什么的，也是我们对楼市的一个判断。
顺便说一下，各位尊敬的读者，很复责任的告诉大家，笔者到目前为止名下尚未拥有任何房产，前几年是买不起，等到买得起的时候，觉得房价涨太高了，必然会回落，所以，就等到今天。

　　看看吧，不出一个多月，最血腥的楼市肉搏战即将开打。



　　（来源：凤凰博客时间 杨少锋）